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晟川案例|商品房认购后,开发商迟迟未签订正式合同,业主是否可以以此为由解除合同?

2022-07-12 08:45:13
副标题:代理隆某、刘某成功向六安某禾置业公司返还全部购房款并支付利息
律所案号:2022晟川律代字第141
法院案号:20221523民初2840
原告:隆某、刘某  被告六安某禾置业公司
我方代理:原告隆某、刘某
案件结果:支持原告(我方)诉讼请求

晟川案例|商品房认购后,开发商迟迟未签订正式合同,业主是否可以以此为由解除合同?(图1)

2021年9月21日,原告隆某、刘某在被告六安某禾置业公司处购买舒城某园滨湖观澜房屋,原告向被告支付定金50000元。2021年9月至10月,隆某、刘某向六安某禾置业公司累计支付购房款1059887元。隆某、刘某与六安某禾置业公司销售人员口头达成房屋买卖合同,支付购房款后,六安某禾置业公司一直未与隆某、刘某签订书面合同,也未就房屋买卖下一步履行达成具体意见。


支付购房款后,因开发商宣传的内容和实际情况不符,隆某、刘某欲退房,但因返还购房款一直产生争议,隆某、刘某投诉后行政审批局也主持了协调会。经隆某、刘某多次催促退还房款,六安某禾置业公司以各种理由推脱,一直未退还房款。


隆某、刘某(我方当事人)遂委托本团队起诉六安某禾置业公司要求返还购房款并支付利息。团队通过诉讼,最终安徽省舒城县人民法院生效判决六安某禾置业公司向隆某、刘某返还全部购房款并支付利息。

晟川案例|商品房认购后,开发商迟迟未签订正式合同,业主是否可以以此为由解除合同?(图2)

本案的房屋买卖合同是否成立、成效?六安某禾置业公司是否承担违约责任?本案是否适用定金的双倍返还原则?

晟川案例|商品房认购后,开发商迟迟未签订正式合同,业主是否可以以此为由解除合同?(图3)

(一)虽然仅有收据(或认购书)但双方已成立房屋买卖合同


隆某、刘某与六安某禾置业公司之间房屋买卖合同之成立,以隆某、刘某与六安某禾置业公司之意思表示一致为一般生效要件。依据《民法典》第四百六十九条第一款规定,当事人订立合同可以采用口头形式。本案中,隆某、刘某与六安某禾置业公司关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示,其内容不违反法律、法规的强制性规定,房屋买卖合同成立且生效,双方应按照约定全面履行自己的义务。


(二)开发商无明显违约的情况下,原告可否要求返还购房款(或预付款)

认购书签订后,业主往往认为开发商存在种种瑕疵,如绿化、容积率、道路、配套等。但这些都不属于明显构成合同根本违约的情形。而且此时往往双方未签订合同,更无法基于前期的宣传来主张合同解除。


依据《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中,开发商迟迟不签订购房合同的行为已经构成违约。依据《民法典》第五百六十三条、第五百六十六条规定,被告六安某禾置业公司应向原告隆某、刘某返还全部购房款。


(三)被告违反法律规定,拖延履行返还购房款义务,原告有权向被告主张逾期利息

依据《民法典》第五百六十六条第二款规定,被告未履行其义务,应承担违约责任。原被告并未约定违约责任,原告可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准损失数额。依据原被告经协调达成的退款协议,被告逾期未返还购房款,原告有权向其主张支付利息。

晟川案例|商品房认购后,开发商迟迟未签订正式合同,业主是否可以以此为由解除合同?(图4)

原被告未能签订商品房买卖合同,双方在政府相关部门的协调下达成的退款协议合法有效。被告未按约退款,应当承担违约责任。原告诉请被告返还购房款1059887元并自2022年4月11日起按照全国银行间同行业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息以及承担保全申请费5000元,依法予以支持。原告要求被告双倍返还定金50000元,因双方退款事宜已经达成协议,不再适用定金罚则。

晟川案例|商品房认购后,开发商迟迟未签订正式合同,业主是否可以以此为由解除合同?(图5)

被告六安某禾置业公司向原告隆某、刘某返还全部购房款并支付利息。一审判决支持原告隆某、刘某(我方当事人)的诉讼请求。

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